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王涛 发表于 2013-05-02 22:10:40
留言标题:拆迁
留言内容:请问旧城改造开发商需要办理什么手续才可以拆迁(我有房产证和集体土地使用证)现在不用办理拆迁许可证了,那么办理什么证
律师回复:(一)发展改革部门出bai具的建设活动符合国民经济和du社会发展规划的证明材料,其中保障性安居工程建设、旧城区改建项目还应当提供纳入国民经济和社会发展年度计划的证明材料; (二)城乡规划部门出具的建设活动符合城乡规划和专项规划的证明材料及附图; (三)国土资源部门出具的建设活动符合土地利用总体规划的证明材料; (四)征收补偿初步方案; (五)征收补偿费用资金证明; (六)法律、法规和规章规定需要提交的其他资料。 各地政府对提交的资料略有不同,不过大体一致。
孙军 发表于 2013-04-08 20:55:03
留言标题:大队强行征地
留言内容:大队未经过农民的同意,强行把地里的麦子全部毁掉 。
律师回复:村委会能不能征收土地? 村委会无权自行组织实施土地征收,仅能做一些辅助性工作。村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。根据《村民委员会组织法》的规定,村民委员会依照法律规定,管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产,引导村民合理利用自然资源,保护和改善生态环境。 我国对土地用途有着非常明确而严格的规定。相关法律规定:征收基本农田须经国务院批准后才能实施,而且依照法定程序批准后,必须要由县级以上人民政府予以公告并组织实施。相关规定: 1、村委会有权收回土地使用权。 但并不是村委会想收回就能收回。根据《中华人民共和国土地管理法》第66条规定,农民工村集体经济组织可以收回土地使用权的情形有三种: ①为乡镇村公共设施和公益事业建设,需要使用土地的 ②土地使用者不按照批准的用途使用土地的 ③因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。 并且依照第一种情形的规定收回农民集体所有的土地的,对土地使用权人应当给予适当补偿。 除此之外,即使村委会以其中的某一种情形为由提出收回使用权人土地的,也要先报经原批准用地的人民政府批准。也就是说,村委会无权主观武断要求土地使用权人拆房腾退土地,即使是依法收回集体土地,也须根据法律规定严格依照法定程序进行。 2、村委会无权征收土地。 根据我国《土地管理法》等相关法律法规的规定,征收永久基本农田的或永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的,或其他土地超过七十公顷的,应由国务院批准;其他情形下征收土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。也就是说,村委会无权批准土地征收。同时,根据《土地管理法》的规定,国家征收土地的,依法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。 我们可以得出一个基本的结论:涉及土地征收工作,无论是批准还是实施,村委会都没有相应的权限。如果村委会主动并强行要求征收土地的,农民朋友有权并且应当拒绝。在这个基础上,郎克宇律师团队律师还要提醒农民朋友们注意另外一个问题村委会同样无权决定征地补偿安置条件额度。也就是说,如果村委会作为合同相对方来与村民签订补偿协议的,村民朋友们一定要提高警惕,避免签了协议受偿权利却得不得保障。 虽然有明文规定,但在农村,村委会或镇政府虚构国家征收土地的事实,转手将土地卖给开发商以谋取暴利的事情还是时有发生,这时候我们又该怎么维护我们的权
李波 发表于 2013-04-07 16:11:08
留言标题:补偿
留言内容:律师您好!我的位置是贵阳市白金新城被拆迁征收户,我的房子建于2001年,是买的集体户口,现在此地商业开发,房子由政府征收,可是政府不给安置,货币补偿以每平米899的单价强行征收,请问向这种情况合法吗?可以享受安置吗?他们补偿的这个价合法吗?
律师回复:征地拆迁时,无论是国有土地上房屋拆迁还是集体土地上房屋拆迁,给予被征收人的补偿必须是合理、公平,不能降低被征收人原有生活水平。尤其国有土地上房屋征收,在下达房屋征收决定公告时,对被征收房屋价值的补偿,不得低于类似房屋的市场价格。其补偿方式一般包括货币补偿和产权置换或是两种相结合,那你知道怎样选择吗? 一、拆迁补偿方式怎样选择 《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)第二十一条,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。 若被征收人选择房屋产权调换,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。 也就是说,被征收人用自己建造或购买的产权房屋与被征收房屋进行产权调换,并按照被征收房屋和产权调换房屋的市场价格进行差价结算,实行多退少补。 二、选择产权置换的优缺点 选择产权置换的优点:被征收人不用再担心无法用拆迁补偿买到合适大小的房子,不需要再为买房而纠结。 选择产权置换的缺点:选择产权置换的被征收人对产权置换房的位置、户型以及环境等因素的选择则相对有限,另外,在选择产权置换时,被征收人往往看到的只是拆迁方给的房屋设计图,并看不到实体的房子,对于房屋的一些整体状况比如房屋质量等则无法衡量。 同时,安置房一般都是期房,可能需要很长的一段时间被拆迁人才能拿到房子。在等房子的这个阶段可能就会涉及到临时安置费或是周转用房的问题,如果拆迁方停止发放安置费或是无法提供周转房时,那么对于被征收人来讲则又多了一层困惑。另外,选择产权置换还可能存在安置房权属证件不齐全,无法办理产权证等问题。 三、选择货币补偿的优缺点 选择货币补偿的优点:货币补偿可一次性解决补偿问题,没有后顾之忧,且落实也比较的快,选择货币补偿相对于来说比较的自由,想在哪里买就在哪里买,可自行选择房子的位置、户型等,不会出现安置房迟迟不能交付、回迁迟迟不能落实的问题。 选择货币补偿的缺点:由于房地产市场价格不稳定,补偿评估往往会低于被征收房屋的价值,不一定能买到同等地段的房子。 看了上述内容后,你是否知道该如何选择拆迁补偿方式呢?如有不明白的内容,欢迎来电咨询郎克宇专业律师团队 四、对房屋拆迁补偿不满意如何维权? 政府信息公开是征收拆迁的重要环节,也是我们维权必不可少的重要证据,那么如何申请政府信息公开呢?直
崔世范 发表于 2013-04-07 15:40:08
留言标题:农村土地违法拆迁
留言内容:河南省南阳市中原商贸城位于南阳市宛城区红泥湾镇,于2007年以后投入使用。有近330户,1000多口人。如今中原商贸城的农贸市场刚刚形成,2013年3月接到红泥湾镇政府通知,要于近期进行拆除,(无任何拆迁批准文件
律师回复:没有公布征收决定,程序违法。 首先,先不要签订任何拆迁安置协议。 因为拆迁安置协议属于民事合同,一旦签订之后,意味着双方都要遵守契约的限制,即使事后反悔可能性很小,到时候承担违约责任,最终将导致得不偿失的后果。所以,既然对拆迁不满意,那么建议现在最好不要签订任何拆迁安置协议。 如果你对补偿数额不满意,但忍气吞声地签了字,在法律上就意味着你认可了协议中的补偿数额,如果后来想维权,拆迁方会说“协议在此,不能反悔!”,成为维权道路上很难破除的阻碍。 其次,提起行政裁决或行政复议,重新制定拆迁补偿方案。 实践中,如果对政府提出的拆迁补偿不满意,那么可以及时提起行政裁决或行政复议,一般地,要在拆迁补偿作出之日起60日内提出。 最后,可以依法向法院提起诉讼。 一般来说,在企业拆迁中,如果被被拆迁方和拆迁方出现纠纷,可以依法提起行政诉讼,拿起法律的武器来维护我们在拆迁中应当得到的利益。 法律依据: 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定:作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括: (一)被征收房屋价值的补偿。 (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。 (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见。
马伟豪 发表于 2013-04-04 18:40:43
留言标题:房屋征收问题
留言内容:有一套房屋,房产证拆分为两个,我们两兄弟平分。 弟弟花几万元把瓦屋顶改成水泥屋顶,被征收价格提升,他提出多分征收的钱合理吗?
律师回复:一、国有土地上房屋征收的补偿 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定,对被征收人给予的补偿包括:被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;根据市县级政府制定的补助和奖励办法,对被征收人给予的补偿和奖励。 房屋价值的补偿,首先双方协商,协商不成的由评估机构做出评估。搬迁、临时安置的补偿以及对被征收人给予的补偿和奖励由决定征收的市县物价部门会同财政部门、土地行政主管部门以及住建部门联合制定相应的标准。 二、集体土地上房屋征收的补偿 集体土地上房屋征收补偿其实质是集体土地的征收补偿。根据《土地管理法》第四十七条的规定,补偿项目包括:土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。 地上附着物、房屋和青苗补助费由省、自治区、直辖市按照市场价格补偿。其中的房屋价值如果协商不成,应当由房产评估机构进行评估。 总之,房屋征收补偿分为国有土地上房屋征收和集体土地上的房屋征收,补偿项目不尽相同,如果遇到问题,建议咨询专业律师。

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郞克宇律师 【基本信息】 郎克宇律师,中共党员,北京观邦律师事务所主任,四川大学民商法硕士。具有多年征地拆迁法律服务经验。 郎克宇律师专业代理全国各地征地拆迁案件,在长期的代理征地拆迁案件过程中,将协商谈判与法院诉讼有机结合,将法律实战技巧与各方当事人心理洞察相穿插,在弱势的被拆迁户与强大的开发商的这场历史性较量进程中,多次引领拆迁户、失地农民取得“以少胜多,以弱御强... [更多介绍]

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主持人康乐:劳动法、劳动合同法、婚姻法、土地管理法,这些与我们息息相关的法律您已经很熟悉了。但是今天我们要提到一部大家不那么熟悉的法律,它叫做《中华人民共和国立法法》,虽然我们平时生活中似乎无法直接使用它,但它却与我们每个人息息相关。今天的特别节目《关注全国两会审议立法法修正案草案》将带您了解立法法。为您邀请到的嘉宾是来自北京大悦律师事务所的郎克宇律师。郎律师,您好... [更多介绍]

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