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国有土地收回要具备哪些条件

来源: 作者:admin 时间:2012-03-08 13:58:04

  主持人:从案件的审理过程来看,双方争议的焦点是民警们的用地取得方式,究竟是划拨还是出让?依据是什么?

  侯福志:区分土地取得方式是出让还是划拨,关键在于土地使用权人是否缴纳了土地出让金。土地出让金是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,土地使用者一次性或分次支付的全部价款。从结构上分析,土地出让金包括政府储备土地时支付的土地补偿费、地上物拆迁补偿费、城市建设配套费,另外还包括一定比例的政府净收益。因此,如果派出所缴纳了上述全部费用,用地性质属于出让。如果只缴纳了其中的部分费用,如只支付了征地费用,那么,其用地性质则有可能是划拨(因为划拨也要支付原土地使用人的补偿费用)。

  理论上讲,派出所属于国家机关,按照1994年颁布实施(2007年修订)的《城市房地产管理法》第二十四条第(一)项的规定,党政机关用地可以采取划拨方式。但由于我国土地出让制度有一个发展过程,一直到2002年、2003年国土资源部相继发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》后,我国的土地出让制度才逐步趋于完善。在2003年前,各地在实施土地出让制度中,有着许多不同的做法。比如,同样是住宅,有的地方仍然实行划拨供地,而有的地方则根据地方性法规的规定,采取有偿方式供地。

  因此,判断是出让还是划拨,不仅要看是否缴纳了土地出让金,还要看各地实际操作时所依据的当时的法规是如何规定的,最简单的办法是看土地登记簿及《国有土地使用权证》所注明的土地取得方式是划拨还是出让。

  肖金华: 这里还要就集资建房多说一点。国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)第(十二)项明确规定:各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房;任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房。第(二十二)项规定:凡过去文件规定与本意见不一致的,以本意见为准。此前,建设部、监察部、国土资源部《关于制止违规集资合作建房的通知》(建住房〔2006〕196号)也规定:自本通知下发之日起,一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响,以任何名义、任何方式搞集资合作建房,超标准为本单位职工谋取住房利益。对已审批但未取得施工许可证的集资合作建房项目,房地产管理(房改)部门要会同有关部门重新审查。

  就案情来说,解决职工住房困难应当以什么方式取得土地使用权呢?答案是出让或划拨皆可。如果该住房属于经济适用房性质,依据建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行《关于印发经济适用住房管理办法的通知》(建住房〔2004〕77号)第八条、第九条的规定,完全可以以行政划拨方式供地。如果土地使用人想一步到位与市场接轨,又不违反当时的土地使用权招标拍卖挂牌出让规定,也完全可以以协议出让方式供地。本案中,涉案土地到底属于什么性质,以土地证为准。

  主持人:2004年6月,利辛县国土局正式给城关派出所颁发了国有土地使用权证。自此之后,一直到2007年土地被收回,这期间土地一直未进行建设。那么,这是否就属于闲置土地呢?

  侯福志:按照《闲置土地处置办法》第二条的规定,闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后,未经原批准用地的人民政府同意,超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。或者国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期,自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准颁发之日起满1年未动工开发建设的建设用地。

  因此,认定是否属于闲置土地,关键看是否超出了政府批准的动工期限,以及是否超过了国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准颁发之日1年以上。

  肖金华:本案中被告利辛县政府在涉案项目尚未落地开工情况下,无论以什么理由停止该项目,从大方面看都不能认为是错的。当然,因为国家政策调整导致当事人利益受损,政府也应当按有关国家赔偿规定给予赔偿。同理,本案开发商合法取得土地后,因此案导致损失,也可以按有关国家赔偿规定申请赔偿。

  主持人:涉案土地被县政府收回,请介绍一下划拨地和出让地的收回条件。

  侯福志:划拨土地收回的条件,按照《土地管理法》第五十八条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定,有四种情况:一是为公共利益需要使用土地的;二是为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的;三是因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地; 四是公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

  至于出让土地收回条件,按照《土地管理法》第五十八条、《城市房地产管理法》第二十六条以及国土资源部1999年发布的《闲置土地办法》第四条规定,土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;在城市规划区范围内,以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地,超过出让合同约定的动工开发日期 满2年未动工开发的,可以收回土地使用权。

  肖金华:不同层级的政府,比如县级人民政府收回土地时,需要注意经原批准用地机关的批准。不同类型土地使用权的收回有不同的法律法规依据。

  无偿收回划拨国有土地使用权主要包括《土地管理法》第五十八条第一款第(四)、第(五)两项以及《土地管理法》第三十七条第一款、《基本农田保护条例》第十八条第一款、违反《土地管理法》第五十六条的规定擅自改变土地用途等五种情形。

  有偿收回划拨国有土地使用权主要包括《土地管理法》第五十八条第一款第(一)、第(二)项规定的情形。

  无偿收回出让土地使用权主要包括《土地管理法》第五十八条第一款第(三)项、《土地管理法》第三十七条第一款和《城市房地产管理法》第二十一条及第二十五条、违反《土地管理法》第五十六条规定擅自改变土地用途等情形。

  有偿收回出让土地使用权主要包括《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条、《城市房地产管理法》第十九条规定的情形,这些规定均是指国家为了公共利益的需要,提前收回土地使用权。

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郞克宇律师 【基本信息】 郎克宇律师,中共党员,北京大悦律师事务所高级合伙人,四川大学民商法硕士。多年征地拆迁法律服务经验, 现为北京大悦律师事务所征地拆迁事务部首席律师。 郎克宇律师专业代理全国各地征地拆迁案件,在长期的代理征地拆迁案件过程中,将协商谈判与法院诉讼有机结合,将法律实战技巧与各方当事人心理洞察相穿插,在弱势的被拆迁户与强大的开发商的这场历史性较量进程中... [更多介绍]

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