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城市房屋拆迁管理

来源: 作者:admin 时间:2012-03-08 11:51:08

  《城市房屋拆迁管理条例》出台背景实施时间:

  国务院令(第305号)《城市房屋拆迁管理条例》经2001年6月6日国务院第40次常务会议通过,自2001年1月1日起施行。

  一、城市房屋拆迁的概念

  城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人,拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物,并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。

  《物权法》颁布实施后,为按照《物权法》确定的有关原则依法对房屋进行征收,2007年8月30日,第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过了关于修改《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定,在《城市房地产管理法》第一章“总则”中增加一条,对房屋的征收做出了原则规定,即:“为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”法律己授权国务院制定房屋征收的具体办法,在具体办法尚未出台的前提下,各地目前在城市房屋征收中,坚持遵循《物权法》、《城市房地产管理法》确定的基本原则的前提下,仍按照《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号,以下简称《拆迁条例》)实施拆迁管理工作。

  该条例的适用范围是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿安置的,可参照执行。集体土地上的拆迁行为,按照《土地管理法》等有关法律、法规执行。不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为,如自拆自建行为,不属于《拆迁条例》所调整的行为,不需要申领房屋拆迁许可证。

  拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人,不包括被拆迁房屋的使用人。但对使用人的利益还要予以依法保护。

  拆迁人应当依照规定对被拆迁人给予补偿、安置。被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。搬迁期限不同于拆迁期限。拆迁期限是拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限。搬迁期限从属于拆迁期限,搬迁期限不能超出拆迁期限。城市房屋拆迁必须符合城市规划,有利于城市旧区改造和生态环境改善,保护文物古迹。

  房屋拆迁与土地征收的概念不能混为一谈,二者有本质的区别,不是一个法律概念。一是适用范围不同,国家建设征收土地的适用范围是农村集体所有的土地,城市房屋拆迁的适用范围是城市规划区内的国有土地;二是法律后果不同,征收土地导致的法律后果是农村集体土地所有权的消灭,城市房屋拆迁导致的法律后果是被拆迁房屋所有权的消灭;三是法律依据不同,征收土地依据《土地管理法》及其配套法规中关于国家建设征收土地的规定,城市房屋拆迁依据《拆迁条例》的规定。

  例题:下列拆迁行为中,适用《城市房屋拆迁管理条例》的有( )。(2005年房地产估价师试题)

  A.征收集体土地过程中对民房的拆迁

  B.城市市区内市政建设对居民购买的商品房的拆迁

  C.城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁

  D.城市市区内国有企业对厂房的自拆自建

  E.城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁

  答案:BE

  解析:《城市房屋拆迁管理条例》明确了其适用范围为:在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。

  二、拆迁协议

  《拆迁条例》规定,拆迁人与被拆迁人应当就拆迁的补偿和安置签订书面协议。

  在拆迁过程中,拆迁人与被拆迁人之间所发生的民事关系主要是拆迁补偿安置,对于拆迁补偿安置以及相关的问题,拆迁当事人应该对双方的权利和义务作出明确的界定。拆迁当事人必须以拆迁补偿安置协议的形式确定双方的权利和义务。拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同,适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》。

  拆迁补偿安置协议的主要内容包括:补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。除上述主要内容外,协议一般还应包括违约责任、解决争议的办法等条款。上述所列拆迁补偿安置协议的主要内容,并非所有的拆迁补偿安置协议都应载明。具体载明哪些内容,还应视拆迁补偿方式的不同而不同。对于实行货币补偿的,拆迁补偿安置协议主要应载明补偿金额、搬迁期限;对于实行产权调换的,拆迁补偿安置协议主要应载明安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等。

  协议签订后是否公证,由双方当事人自主选择。但根据《拆迁条例》规定,拆除代管房屋,必须经公证机关公证。

  例题:2005年5月,甲房地产开发公司在城市市区取得某地块的土地使用权,崔某是该地块的被拆迁人之一。拆迁工作完成后,甲房地产开发公司在该地块上开发建设一商品住宅小区。外地人伍某因工作需要购买了该住宅小区一套住房。(2005年房地产经纪人试题)

  1.甲房地产开发公司在拆迁时,应向公证机关办理证据保全的被拆迁房屋为( )。

  A.产权不明确的房屋

  B.代管房屋

  C.公益事业房屋

  D.产权有纠纷正在诉讼的房屋

  答案:B

  解析:《城市房屋拆迁管理条例》规定,拆除代管房屋,必须经公证机关公证。

  三、拆迁的实施

  拆迁的实施方式有两种,即自行拆迁和委托拆迁。

  自行拆迁,是指为了某项目建设需要已取得房屋拆迁许可证的建设单位即拆迁人自己实施拆迁工作。大多数拆迁人通过委托拆迁形式完成拆迁。拆迁人委托拆迁的,应当向被委托的拆迁单位出具委托书,并订立拆迁委托合同。接受拆迁委托的单位必须取得拆迁资格。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人,也不得接受拆迁委托。

  拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁,不得超越批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。

  例题:拆迁的实施方式有( )。

  A.自行拆迁

  B.政府拆迁

  C.社会拆迁

  D.单位拆迁

  E、委托拆迁

  答案:AE

  解析:政府拆迁、单位拆迁、社会拆迁都不是《拆迁条例》规定的拆迁方式,因此 ,只有选取AE。

  四、城市房屋拆迁补偿与安置

  (一)拆迁补偿对象

  房屋拆迁补偿关系到拆迁当事人的经济利益,我国《宪法》规定:“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要可以依照法律规定对公民私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《物权法》规定:“征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆除补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。”为保证被拆除房屋的所有人的合法权益,拆迁人应当对被拆除房屋所有人给予补偿。应该明确的是,补偿的对象是被拆除房屋的所有人,而不是使用人。所有人既包括公民,也包括法人。

  (二)拆迁补偿方式

  房屋拆迁补偿有两种方式,即货币补偿和房屋产权调换。

  货币补偿是指拆迁人将被拆除房屋的价值,以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。货币补偿的金额,按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。

  房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权,并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。也就是说以易地或原地再建的房屋与被拆除房屋进行产权交换,被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权,调换之后拥有了调换房屋的产权。但拆除非公益事业房屋的附属物,不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿。

  例题:拆除城市规划区内国有土地上的非公益事业房屋的附属物,其补偿方式是( )。(2005年房地产经纪人试题)

  A.产权调换

  B.货币补偿

  C.产权调换和货币补偿相结合

  D.产权调换,不找差价

  答案:B

  解析:拆除非公益事业房屋的附属物,不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿。

  (三)产权调换房屋差价的结算

  《拆迁条例》注重的是房屋的价值量。尽管以实物形式体现,实质上是按等价交换的原则,由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿,再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋,以被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算,多退少补。无论实行货币补偿还是产权调换,有一个基本原则必须明确,即等价原则。所以,从价值量来衡量,产权调换与货币补偿是等价的。

  例题:在城市房屋拆迁补偿中,产权调换房屋差价的结算依据是( )。(2005年房地产经纪人试题)

  A.被拆迁房屋与产权调换房屋的结构差价

  B.被拆迁房屋与产权调换房屋的重置价格的差价

  C.被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的成本价的差价

  D.被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价的差价

  答案:D

  解析:尽管以实物形式体现,实质上是按等价交换的原则, 由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿,再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋,被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算,多退少补。

  (四)拆迁安置

  对于拆除租赁房屋,《拆迁条例》规定了解除租赁协议的处理方式。即由拆迁人对房屋所有人进行补偿,由所有人对承租人进行安置。拆迁补偿前,已经解除了租赁协议或出租人已对承租人进行了安置的实质上相当于非租赁房屋的补偿、安置,根据《拆迁条例》的规定,对所有人进行补偿、安置;对于出租人与承租人达不成协议的,为了保障承租人的权益不受损害,《拆迁条例》规定实行产权调换,被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。

【首席律师】

郞克宇律师 【基本信息】 郎克宇律师,中共党员,北京观邦律师事务所主任,四川大学民商法硕士。具有多年征地拆迁法律服务经验。 郎克宇律师专业代理全国各地征地拆迁案件,在长期的代理征地拆迁案件过程中,将协商谈判与法院诉讼有机结合,将法律实战技巧与各方当事人心理洞察相穿插,在弱势的被拆迁户与强大的开发商的这场历史性较量进程中,多次引领拆迁户、失地农民取得“以少胜多,以弱御强... [更多介绍]

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