住房限购政策会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。

合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理贷款或房屋过户登记的，是否属于违约？当事人要求解除合同的，法院是否会支持？

                                                         ——蒋某与黄某房屋买卖合同纠纷案法律解析

【关键词】

房屋买卖合同纠纷 限购令 解除合同 违约金 赔偿损失

【案情简介】

2017年2月20日，蒋某作为出卖人与黄某作为买受人经北京市某房地产经纪中心居间介绍签订了《北京市存量房屋买卖合同》，出卖人所售房屋坐落于大兴区金星西路×，该房屋规划设计用途为办公，合同约定房屋总计价款133万元。

2017年2月20日，黄立磊向蒋正飞支付定金15万元。

2017年3月21日，黄立磊向蒋正飞支付首笔房款70万元。

2017年3月26日，北京市住建委等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，根据“3·26新政”，黄某不具备购买涉案房屋的购房资格。黄某诉至法院，请求

1、解除与蒋某之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》；

2、蒋某向黄某返还购房款85万元。

蒋某主张黄某无权单方解除合同并要求提出反诉要求黄某赔偿违约损失，按照双方合同约定，违约金为房屋成交价的20%。

【法院判决】

一审：

1、解除黄某与蒋某之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》；

2、于判决生效后十日内，蒋某向黄某返还购房款85万元；

3、驳回蒋正飞的反诉请求。

二审：

驳回上诉，维持原判。

【法律解析】

1、黄某是否有权解除合同？

住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。本案中合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法继续履行合同，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，应予支持。

2、解除合同的后果？黄某是否应承担违约责任？

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

因双方之间的合同解除，蒋某应当将所收取的款项85万元返还给黄某。

因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现的情形，黄某无需承担违约责任。

【涉案法律法规】

《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第26条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要三、(住房限购政策的性质和合同解除的处理原则)住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人;当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持;经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。