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开发商一房二卖中的法律问题

来源:北京观邦律师事务所 刘文桥 作者: 时间:2018-08-10 10:56:07

  【案情简介】

  小张与某房地产公司签订一份预售商品房买卖合同,约定由小张购买某房地产开发公司开发的商品房一套。合同签订后,小张按约支付了全部购房款,就等某房地产开发公司交房了。然而到了合同约定的交房日期,某房地产开发公司却迟迟不能交付,小张多次催促,最后才得知该套商品房早就被某房地产开发公司卖给了小赵,并且房屋已经过户到小赵名下。无奈之下小张将房地产开发公司诉至法院要求返还已付房款、赔偿相应利息及其他实际损失、支付相当于已付购房款的赔偿金。

  【案例分析】

  1、上述案例中,开发商分别与小张和小赵同时签订了两份《商品房买卖合同》这两份合同的效力如何。

  答:应该肯定小张、小赵与某房地产开发公司签订的房屋买卖合同都是有效的。根据《民法总则》及《合同法》的相关规定,在房屋所有权未作变更登记时,房地产开发商作为所有权人,有权处分自己的财产,因此所签订的两份买卖合同只要不具有《合同法》第五十二条的情形,自成立时起生效。

  2、既然两份合同均有效,谁将取得房屋的所有权?

  答:根据我国《物权法》第十四条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”。
可以看出房屋作为不动产,所有权的变动是以登记为准。上述案例中虽然小张所签合同在先,但却没有办理过户登记,后签协议的小赵办理了过户登记。所以应该认定小赵取得了房屋的所有权。

  3、小张的诉求能否得到实现?

  答:上述案例中,小张与开发商签订了《商品房买卖合同》并已交付了全部购房款,而因为开发商的行为导致合同无法继续履行。因此开发商的行为已经构成了根本违约,小张可以据此追究开放商的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定,具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

  (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

  (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

  可以看出,小张的诉求应该会得到法院的支持。
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  【律师点评】

  现实中,开发商“一房二卖”的情形并不罕见。购房者在购买房屋时应该知道我国法律对于不动产所有权的取得,采取的是登记生效主义。因此,购房者不要以为开发商交房后就可以万事大吉,还应及时与开发商办理产权过户。如果确有原因不能及时办理过户手续,我国《物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”。因此,在这种情况下购房者可以采取“预告登记”的方式来降低将来可能遇到的法律风险

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