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农村集体建设用地租赁合同有效吗?

来源:北京观邦律师事务所 作者:langkeyu 时间:2018-10-26 15:20:45

  【案情简介】

  2002年12月2日,A村委会(甲方)与北京B有限公司(乙方)签订联营合同,约定:“甲方将其所有的位于北京市朝阳区某村的集体用地(以下称A地块),占地约为100亩及现有水电设施作为联营内容,乙方同意投资全部经营所需费用作为联营内容,共同开发北京D项目;本合同约定的联营期限为30年,即2002年12月30日起至2033年1月1日止。

  2002年12月3日,北京B有限公司(甲方)与C公司(乙方)签订《租赁合同》,约定:“甲方将其拥有的北京市朝阳区某村的集体用地(以下称A地块),占地约为100亩土地使用权,及现有水电设施作为出租内容,并开发北京D项目;本合同约定的租赁期限为30年,即2002年12月30日起至2033年1月1日止。

  后双方发生争议,C公司称从北京B有限公司租用的A地块系集体所有土地,且北京B有限公司并未取得土地使用权证。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条 
规定,北京B有限公司的行为违反了法律的强制性规定,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条  规定,双方签订的《租赁协议》应认定为无效合同。

  【审理结果】

  法院认为:C公司自北京B有限公司承租的A地块的土地性质属于建设用地,双方订立的《租赁协议》属有效合同。

  C公司自北京B有限公司未取得土地使用权证、集体土地不得出租用于非农业建设为由主张《租赁协议》无效,缺乏事实及法律依据,对其诉讼请求,法院不予支持。

  【律师解析】

  要判断本案双方所签订的租赁合同是否有效,关键是要厘清农民集体所有的建设用地流转是否违反了土地管理法第六十三条的强制性规定。

  按照土地管理法的规定,我国农民集体所有的土地可分为三大类:第一类是农用地,是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。我国对于农用地的保护是非常严格的,在土地管理法在第一条、第四条第二款、第三十四条、第三十六条分别作了规定。第二类是集体建设用地,是指经依法批准用于非农业建设的土地,包括乡(镇)村企业建设用地、乡(镇)村公用设施和公益事业建设用地以及村民宅基地。依据土地管理法第十一条第二款的规定,集体建设用地也可表述为“非农业建设用地”。第三类是未利用地,是指农用地和建设用地以外的土地。

  农民集体所有的建设用地到底能否发生流转,虽然我国现有法律没有明确的规定,但对此却未从根本上进行否定。例如土地管理法第二条第三款规定:
“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》(国发(2004)28号)第十条规定:“在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”2006年8月《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)第六项规定:“农民集体所有建设用地使用权流转,必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内”等等。

  综合上述及相关法律、国务院行政规定的精神,我们认为,我国并没有禁止农村集体建设用地的合法流转,而且土地管理法第六十三条中“农民集体所有的土地”所涵盖的范围不应包括原本就具有非农业建设性质和功能用途的集体建设用地,对此条文的理解应做限制性理解。土地管理法第六十三条的立法目的并非禁止农民集体土地使用权依法流转的行为,而是为了防止在农民集体土地使用权流转中出现以土地流转的形式将农用地非法变更为建设用地的现象,以贯彻维护我国土地用途管制制度及耕地保护制度的立法目的。

  【法条链接】

  《中华人民共和国土地管理法》

  第六十三条

  农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

  《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》(2013年12月19日 京高法发﹝2013﹞462号)

  5、集体土地租赁合同的效力如何认定?

  当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同,约定将集体所有土地出租用于非农业建设的,租赁合同无效。但租赁合同出租农村集体建设用地的,可以认定租赁合同有效。

【首席律师】

郞克宇律师 【基本信息】 郎克宇律师,中共党员,北京观邦律师事务所主任,四川大学民商法硕士。具有多年征地拆迁法律服务经验。 郎克宇律师专业代理全国各地征地拆迁案件,在长期的代理征地拆迁案件过程中,将协商谈判与法院诉讼有机结合,将法律实战技巧与各方当事人心理洞察相穿插,在弱势的被拆迁户与强大的开发商的这场历史性较量进程中,多次引领拆迁户、失地农民取得“以少胜多,以弱御强... [更多介绍]

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