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什么是优先承租权

来源:北京观邦律师事务所 作者: 时间:2019-03-05 09:31:32

  我国《合同法》第二百三十条规定:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。可见,在租赁房屋转让时,承租人在同等条件下享有优先购买权。根据规定,优先购买权是一项法定权利,由此项权利的设定目的推导出一项约定权利即优先续租权。

  优先承租权是指在租赁关系中,双方约定如原承租人在合同到期要求续签租赁合同时,对原租赁物在同等条件下拥有优先权。所以,优先承租权是约定的权利。下面对优先承租权进行几方面分析。

  首先,优先承租权是对出租人的所有权进行一定限制,来保障承租人的稳定居住。

  其次,同等条件是对承租人的一种限制,所以在判定是否符合同等条件时,司法实践会更多的从出卖人的角度来判断。因此,同等条件就是多种因素的综合,其中只要有一条不符就不能算是同等条件。关于同等条件,包括多种因素,不仅仅是租金价格,还包括支付方式、支付时间等。关于同等条件标准的确定,一般认为是指以出租人与第三人订立的租赁合同中约定的条件为同等条件。

  最后,能否对抗第三人?先看看优先购买权的相关规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。”也就是说,出租人未通知而出卖房屋的确损害了承租人的优先购买权,但承租人并不能以此主张房屋买卖合同无效,只能向出租人主张承担相应的赔偿责任。

  举重以明轻,即使租赁双方约定了优先承租权,但出租人在租赁期届满后,如直接与第三人签订了租赁合同,原承租人也无权要求第三人的租赁合同无效。

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