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房屋共有人擅自出卖房屋的法律分析

来源:北京观邦律师事务所 作者: 时间:2019-03-05 09:33:08

  【案情简介】

  王先生与李女士于2012年年初登记结婚,2013年二人共同购买了商品房一套,并将房屋登记在李女士名下。2018年2月李女士私自将房屋卖给了许某,并隐瞒了该房屋属于夫妻共同财产的事实。李女士与许某签订了《房屋买卖合同》也收了购房款,并办理了过户登记。王先生发现后坚决不同意出卖此房屋,并诉至法院要求法院确认二人所签的《房屋买卖合同》无效。

  【争议焦点】

  李女士与许某签订的《房屋买卖合同》的效力如何?

  【案件解析】

  本案中,王先生与李女士在婚后购买的房屋应属于夫妻共同财产,李女士擅自将房屋出售给许某的行为属于无权处分行为。根据我国《物权法》106条规定,无处分权人将不动产或动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或动产的所有权。

  (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的

  (二)以合理的价格转让

  (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付受让人。受让人依照前款规定取得不动产后者动产的所有权,原所有权人有权向无处分人请求赔偿损失。

  可以看出,虽然李女士属于无权处分,但本案中许某在购买房屋时对此事并不知情,并且房屋已经过户合同已经实际履行。按照上述法律规定,许某此时已取得了房屋的所有权,故李女士与许某签订的《房屋买卖合同》是合法有效的。

  【律师点评】

  本案中,王先生与李女士购买的房屋属于夫妻共同财产,李女士出卖房屋理应得到王先生的同意,但本案的特殊性在于该房屋只登记在李女士名下,许某在购得房屋时有理由相信该房屋属于李女士的个人财产,因此许某属于善意的第三人。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第17条规定:夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见,他人有理由相信其对夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。

  因此,夫妻一方擅自出售属于共同财产的房屋的,原则上应该认定为无效,但买房人属于善意第三人的,则合同应合法有效。

【首席律师】

郞克宇律师 【基本信息】 郎克宇律师,中共党员,北京观邦律师事务所主任,四川大学民商法硕士。具有多年征地拆迁法律服务经验。 郎克宇律师专业代理全国各地征地拆迁案件,在长期的代理征地拆迁案件过程中,将协商谈判与法院诉讼有机结合,将法律实战技巧与各方当事人心理洞察相穿插,在弱势的被拆迁户与强大的开发商的这场历史性较量进程中,多次引领拆迁户、失地农民取得“以少胜多,以弱御强... [更多介绍]

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