【案情简介】

2013年11月29日，家住海南陵水黎族自治县英州镇村民黄某等五兄弟的平静生活被一纸《责令停止违法行为通知书》（以下简称违法行为通知书）所打乱，当地陵水黎族自治县英州镇人民政府以黄某等在自家祖传宅基地上建造的楼房的行为没有相应的审批手续，违反《中华人民共和国城乡规划法》相关规定为由，责令黄家于七日内自行拆除所居住楼房，否则将予以强制拆除。

而事实情况是，黄氏兄弟的房屋紧邻三亚著名的“清水湾”楼盘，距离海边风景区仅一公里左右，地理位置优越，区位价值每天都在攀升。当地的房地产开发正如火如荼的进行，开发商建房的塔吊已经搭到黄家门口，在违法行为通知书核发之前，当地拆迁主管部门一直在和黄家就房屋拆迁事宜进行谈判，只是因双方价格悬殊一直没有谈拢。

很明显，黄家当前所遭遇的是一场“变相”的拆迁，是在拆迁方与被拆迁方谈判未果的情况，拆迁方欲借助行政权力强行、低价赶走被拆迁人的一种力量不对等的游戏而已。

惊恐于拆迁部门的“无厘头”及行政部门之“威力”的黄家深感自己的弱势与无奈，在几番斟酌考察后，专程从北京委托了郎克宇律师的拆迁团队为其办理本次以拆违之名的变相拆迁纠纷。

【本案争议焦点】

接受委托后，郎克宇律师随即与梁宏刚律师对本案的拆违背景及相应拆料进行了探讨，并就本案争议焦点进行了梳理，即

1、黄家兄弟在自家宅基地上翻建的楼房的行为该如何界定，系违法之举还是为了改善自身居住条件的正常建房行为？

2、黄家建房没有审批手续的事实在当地是个例还是普遍存在的情况？如果当地所有村民翻建房屋都没有依据现在的《城乡规划法》的规定获得审批手续，仅仅因拆迁协商不成，就单纯认定黄家建房行为违法是否公平？

3、依据2008年1月1日生效的《城乡规划法》的相关规定来认定在此之前就已经建造完成的房屋为违法建筑，政府部门的执法正当性该如何解释？

4、本次所谓“拆违”行动，究竟是真正意义上的例行执法行为还是假借“拆违”之名为拆迁开道？

【办案历程】

在对案件仔细梳理后，鉴于案情情况比较紧迫，当事人心情也比较急躁，郎、梁二位律师遂从北京直飞海南，在对涉案房屋所在地的村、镇及周边房产开发情况现场查看后并与当事人沟通交流后，郎律师决定先由律师出面与当地政府部门就本次“拆违”纠纷进行沟通，先礼后兵。力争协商解决纠纷。

随即，郎律师即起草一份《关于依法妥善处理黄某等房屋搬迁事宜的律师建议函》给陵水黎族自治县人民政府和英州镇人民政府。在律师建议函中，郎律师指出：

第一，英州镇人民政府作出的涉案违法行为通知书认定事实有误，政府所谓“停止违法行为”之说没有依据。

第二，关于黄某等人建造房屋黄某不具有规划许可手续，原因是当地政府职能部门的不作为，不能将政府长时间不作为所造成的负面后果转移来由村民承担。政府应该考虑到依法行政及其在百姓心中的公信力。

第三，黄家涉案房屋系在老宅基地上翻建，且已经居住多年，如果为达到某种目的非要认定为违法建筑予以拆除，则可能造成整个村甚至整个街道的房屋都是类似房屋，该如何处理？

律师建议函发出后，政府部门非常重视，并一改以前步步紧逼的姿态，从新约请黄家人进行谈判协商，并最终签订各方都比较满意的拆迁安置补偿协议，一场以拆违代替拆迁的闹剧也在律师的强势介入下烟消云散。

本案从2013年12月6日接受委托代理到同年12月23日代理结束仅用了不到一个月的时间，郎克宇律师团队再次用实际行动证明了其代理案件的专业与高效。

【律师点评】

 违章建筑的认定一直是政府拆迁管理部门屡试不爽的一件利器。其实质目的是高举“拆违”的大棒来迫使被拆迁户妥协及投降，接受不平等的安置补偿条件。

 但如果仅仅依照现行有效的《城乡规划法》的规定，以在建房时是否具有规划许可手续为准来认定是否为违章建筑，显然是比较粗糙且不公正的执法行为。因为在农村建房规范方面向来不是严格依法办理，有的地方政府规划部门十多年来没有核发过一个规划许可手续，村民们在老房年久失修需要翻建时也基本认为是天经地义的事情，不需要向谁请示和获得什么审批手续，如果基于拆迁的利益冲动，用现行有效的法律去对照该法律生效以前的行为，不仅不能解决问题，相反只能激化矛盾，引发比拆迁更为对立的冲突，损害地方政府的形象。

而面临本案黄家兄弟“拆违”遭遇的拆迁户更需要警惕，在收到政府执法部门的违法建筑认定书时要冷静分析，正确对待，及时聘请专业的律师进行有效法律救济，不要等到法律救济的时间快要过失而还犹豫不定，如此，最后结局只能是被迫接受拆迁部门的城下之盟，搬房走人，后悔一生。

                                                          郎克宇律师

                                                       2014年3月27日