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小产权房之利弊

来源: 作者:langkeyu 时间:2016-10-24 18:42:35


小产权房,是我国城乡二元土地所有制度下伴随着城市化快速发展和商品房价格快速上涨过程中出现的,在一定程度上解决了部分城市中低收入群体等情形的住房需求,出卖方从中获得了土地开发的增值收益。它不是一个法律概念,而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。因为无国有的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局不会给予备案,其所谓的产权证无法成为真正合法有效的产权证。小产权房建设不符合我国现行相关土地利用法律法规,其合法性一直以来备受争议,但涉及国家、农村集体、小产权房购买者等多方利益,现实情况看确实解决了一部分城市中低收入群体的住房困难问题,我们必须正视它的客观存在。但当此类房屋面临拆迁时,被定性为违法用地、违法建设的概率是非常大的。
小产权房主要特点为不合法、成本和价格较为低廉、产权不完整、风险隐患较大。其主要存在的法律风险有:
1、属于违法用地、违法建设的小产权房有依法被拆除的危险性;
2、小产权房没有取得国家颁发的房屋所有权产权证书,不能合法设定房屋抵押权,不具有房屋所有权,不能办理房屋过户手续,不能进行二手房交易;
3、如遇有国家征地或拆迁的情形,购房者的利益很难得到法律的有效保护;
4、小产权房购房合同被认定无效时,遇到房屋产权纠纷则缺少有效的解决纠纷的依据和法律保护;
5、购买小产权房无法办理贷款,只能一次性付款或分期付款。
但从公民私有财产保护的角度,当面临拆迁时,无法一概认定小产权房违法从而对其零补偿强制拆除,否则实践中难以执行,易发生群体性冲突事件。例:我国法律明文规定农村住宅只能分配给本村村民,并禁止向城市居民出售,但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖,因此,只要同一集体成员具有完全民事权利能力和民事行为能力,在签订买卖合同时意思表示真实不违反法律或社会公共利益,一般认定该小产权房买卖合同有效,但根据一户一宅原则,出卖方无法再获得新的宅基地使用权。买受方可按照相关的补偿条例进行补偿。
针对小产权房购买后产生的产权及相关利益纠纷,北京市高级人民法院的一份针对小产权房纠纷的会议纪要指出,“要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失”,避免单纯判决腾退房屋造成“案结事起”的后果。

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郞克宇律师 【基本信息】 郎克宇律师,中共党员,北京大悦律师事务所高级合伙人,四川大学民商法硕士。多年征地拆迁法律服务经验, 现为北京大悦律师事务所征地拆迁事务部首席律师。 郎克宇律师专业代理全国各地征地拆迁案件,在长期的代理征地拆迁案件过程中,将协商谈判与法院诉讼有机结合,将法律实战技巧与各方当事人心理洞察相穿插,在弱势的被拆迁户与强大的开发商的这场历史性较量进程中... [更多介绍]

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