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关于公房在拆迁中引发的法律问题

来源: 作者:langkeyu 时间:2016-05-23 16:43:32

 
公房,即公有住房,我国特殊体制下遗留下来的产物,是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,其产权归国家所有。公房使用者在法律允许范围内,对公有房屋享有占有、使用、部分收益和有限制处分的权利,公房承租人(即使用人)只有承租权而无所有权。
 
一、目前现存的公房可划分为两种:直管公房与自管公房。
直管公房:是计划经济福利制度的产物,系国有财产;是指由国家各级房地产管理部门直接经营管理的国有房产。
自管公房:是指由各机关、团体、企事业单位自行经营的国有或集体所有的并由其自身进行管理的房产。
 
二、公房拆迁过程中引发的部分法律问题
随着社会城市化的快速发展,由于公房产权的特殊性,其拆迁引发的纠纷呈上升趋势。
1、公房产被补偿人的确定
    按照我国现行法律,公房的产权归国家或者相关的机关、团体、企事业单位,公房在面临拆迁时,以上单位的法律地位为被拆迁人,其当然享有被补偿的权利。公房的承租人及共同居住人在何种情况下能获得补偿呢?
根据国务院发布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》之规定,被征收人是指被征收房屋的所有人,因此,公房承租人可以通过参加房改购房后,取得所有权人的身份,也因此才能成为被征收人,从而取得补偿的权利;同时被征收的旧房会发生了两个转变:房屋产权由公有变私有,原住户的身份变为私房产权人即被征收人,可以直接进行货币补偿或产权调换。
存在公房租赁关系的情况下,被拆迁人也就是公房租赁关系中的出租人只有在与承租人解除租赁关系或对承租人进行安置后才能获得补偿:在被拆迁人(出租人)选择产权调换,并对承租人进行安置的情况下,不存在对承租人的金钱补偿问题;在解除租赁关系的情形中,被拆迁人(出租人)以向承租人支付一定的金钱作为补偿的,原有租赁关系终止。另外需要注意的是,由于公房拆迁补偿款数额巨大,利益分配往往成为争议的焦点。承租人和共同居住人对此公有租赁房屋有同等居住使用权,拆迁时,拆迁人给予房屋承租人货币补偿款、安置房屋归房屋承租人及同住人共有,但法律上规定和拆迁人谈判并签订房屋拆迁安置协议的主体是房屋承租人,可能会出现承租人签约后领取补偿款便占为己有或少分给其他共同居住人,此时,共同居住人可拿起法律武器维护自己的合法权益。
2、公房属于父母承租,拆迁时子女是否有份
    此问题可分三种情形,父母健在时,拆迁所得的利益属于父母,对于户籍在被拆迁公房内的子女,原则上可以主张对拆迁安置的房屋享有居住使用的权利,基于户口而取得的补偿款也有其一份;公房承租人对承租的公房有居住使用的权利,在征得产权单位同意的情况下,承租人可以申请变更承租人至某一子女名下。如果经过上述程序进行变更承租人,公房就成为变更后子女的财产。日后遇到拆迁,所得的拆迁利益应属于变更为承租人的子女所有,与其他子女无关;如果父母去世后,兄弟姐妹之间对于父母承租的公房拆迁所得利益有明确约定,并签订了书面协议,只要协议内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定,且系各方当事人的真实意思表示,协议对于子女均具有约束力。如果在拆迁之后,某一子女独占拆迁利益,拒绝履行协议约定,则其他兄弟姐妹可先行协商,协商不成可持书面协议申请法院进行分家析产。①
3、公房产继承的法律问题
由于公房是国家财产(或集体财产),按照我国《继承法》的规定,遗产一般是公民死亡时遗留下来的个人合法财产,公房承租人对于所承租的公房只有使用权无所有权,所以不在遗产范围,其不能以继承的方式转由其继承人享有,若公房承租人以遗嘱等形式对房屋作出实体处分,在无公房管理单位给与认可前,此处分无任何的法律效力。只能在经过住房部门同意的情况下,通过变更的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。如原北京市房屋土地管理局制定的《北京市公有住宅租赁合同》第七条规定,租赁期限内,承租人外迁或死亡,承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同,其他家庭成员又无异议的,可以办理更名手续成为新的承租人,从而确立拆迁补偿过程中的权利人。
若公房承租人在获得拆迁补偿后死亡的,拆迁补偿款可以作为其个人财产按照遗嘱或法定的继承规则人分配给其继承人。拆迁补偿发生在公房承租人死亡后变更前有事实上的承租人,则拆迁补偿款归系公房事实上的承租人所有,原公房承租人的其他继承人对此亦没有任何的请求权。承租人死亡后到拆迁时一直未发生变更,拆迁所得利益应属于原承租人的公房转化而来,由继承人共有。
    4、公房产离婚的法律问题
根据最高人民法院印发的《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》:
夫妻共同居住的公房,具有下列情形之一的,离婚后,双方均可承租:
(一)婚前由一方承租的公房,婚姻关系存续5年以上的; (二)婚前一方承租的本单位的房屋,离婚时,双方均为本单位职工的; (三)一方婚前借款投资建房取得的公房承租权,婚后夫妻共同偿还借款的; (四)婚后一方或双方申请取得公房承租权的; (五)婚前一方承租的公房,婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的; (六)夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的; (七)一方将其承租的本单位的房屋,交回本单位或交给另一方单位后,另一方单位另给调换房屋的; (八)婚前双方均租有公房,婚后合并调换房屋的; (九)其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。 
    对夫妻双方均可承租的公房,应依照下列原则予以处理: (一)照顾抚养子女的一方; (二)男女双方在同等条件下,照顾女方; (三)照顾残疾或生活困难的一方; (四)照顾无过错一方。 
    对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的,承租方对另一方可给予适当的经济补偿。 
    夫妻双方均可承租的公房,如其面积较大能够隔开分室居住使用的,可由双方分别租住; 对可以另调房屋分别租住或承租方给另一方解决住房的,可予准许。
离婚时公房根据以上规定分割,进而确定房屋补偿权利人。
 
 
 
 
 
1、①法制晚报(北京)

【首席律师】

郞克宇律师 【基本信息】 郎克宇律师,中共党员,北京大悦律师事务所高级合伙人,四川大学民商法硕士。多年征地拆迁法律服务经验, 现为北京大悦律师事务所征地拆迁事务部首席律师。 郎克宇律师专业代理全国各地征地拆迁案件,在长期的代理征地拆迁案件过程中,将协商谈判与法院诉讼有机结合,将法律实战技巧与各方当事人心理洞察相穿插,在弱势的被拆迁户与强大的开发商的这场历史性较量进程中... [更多介绍]

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