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集体土地入市涉及的相关法律问题分析

来源：作者：langkeyu 时间：2017-11-06 16:43:06

党的十九大于24日胜利闭幕，冒着热气的十九大精神在各行各业中传递着。关于土地改革和城乡融合制度，有专家在解读十九大报告提出的“实施乡村振兴战略”时指出：集体建设用地入市的整体步伐会放缓，其中集体经营性建设用地入市仍将是下一阶段土地制度改革经验摸索的重点领域。
那么什么是集体建设用地和集体经营性建设用地？入市的条件是什么？有期限限制吗？集体建设用地是否可用来抵押呢？下面小编将一一解答这些涉及农民切身利益的法律相关问题。

一、集体建设用地和集体经营性建设用地如何区分？
集体建设用地，又叫乡（镇）村建设用地或农村集体土地建设用地，是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。
农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业和招商引资用地。也就是说集体建设用地是包含集体经营性建设用地的。
二、集体经营性建设用地入市的条件
2013年11月15日，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）发布。其中《决定》指出要建立城乡统一的建设用地市场。建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
解读《决定》可以肯定的是并非所有的集体建设用地可以入市，只有经营性质的集体建设用地才符合条件，所以宅基地、公益性公共设施用地暂时不在入市的范围。2014年12月2日，中央全面深化改革领导小组第七次会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。会议指出，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，在试点基础上有序推进。因此在这里特别需要指出的是入市的是经营性集体建设用地的使用权，不是其所有权。而且根据全国人大常委会的决定，国务院有权在试点行政区域暂时停用《土地管理法》、《城市房地产管理法》限制集体经营性建设用地入市的相关法律规定。在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，取得法律授权的行政区域才允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。
三、集体经营性建设用地使用权有无期限的限制？
法律规定集体经营性建设用地入市与国有建设用地等同入市、同权同价。因此试点区也规定了集体经营性建设用地使用权的期间限制，比如工业用地五十年、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。对于是否可续期目前无相关法律规定。如果采用租赁方式入市，承租人需要注意签订租赁合同时双方期限的规定，尽可能规避风险《合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”
四、集体经营性建设用地是否可以抵押的方式入市？
我国目前法律和实践在对集体经营性建设用地是否抵押问题上，态度还不明朗。《物权法》第一百八十条规定，“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：(一)建筑物和其他土地附着物；(二)建设用地使用权……”此处的建设用地使用权仅限国有建设用地使用权，所以集体经营性建设用地使用权不属于可抵押的“土地承包经营权”。为避免违法、违规，笔者建议不要或者不接受集体经营性建设用地抵押。

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郞克宇律师【基本信息】郎克宇律师，中共党员，北京观邦律师事务所主任，四川大学民商法硕士。具有多年征地拆迁法律服务经验。郎克宇律师专业代理全国各地征地拆迁案件，在长期的代理征地拆迁案件过程中，将协商谈判与法院诉讼有机结合，将法律实战技巧与各方当事人心理洞察相穿插，在弱势的被拆迁户与强大的开发商的这场历史性较量进程中，多次引领拆迁户、失地农民取得“以少胜多，以弱御强... [更多介绍]

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