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合同无效后的损失赔偿范围

来源:刘文桥律师 北京观邦律师事务所 作者:langkeyu 时间:2020-04-26 12:29:33

北京观邦律师事务所



引言

    合同无效后,若一方当事人对合同无效存在过错,且对方当事人因此遭受损失的,过错方应基于缔约过失行为,向对方当事人承担赔偿损失的法律责任,所赔偿的损失限于信赖利益,不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。

案情摘要


     2010年12月24日,A公司与米某某签订房屋租赁合同,约定米某某租赁A公司厂房2栋建筑面积为1920平方米,租期至2019年12月31日。租赁期间遇有国家征地,土地及房屋经济补偿归甲方所有,经营性补偿归乙方所有。国家征用后,合同即终止,当年剩余租金退还给乙方。

     2018年,因当地政策原因,米某某租赁房屋遭遇搬迁,在与A公司沟通就搬迁补偿款的分配未达成一致的情况下,2018年10月米某某将A公司诉至法院,要求判令解除租赁合同,退还已付租金,以及赔偿实际损失。一审法院查明,2009年涉案厂房因未取得建设工程规划许可证及相关批示被当地国土资源局罚没,原被告签署的租赁合同应属无效。

     一审法院判决:A公司与米某某签的房屋租赁合同无效,A公司需支付米某某35000元损失、退还占有使用费96441元、赔偿增添附属物损失174892元、装饰装修损失1400元、搬迁费用28718元。

     二审法院判决:驳回上诉,维持原判。

案件分析


    本案中因涉案厂房属于违法建筑,A公司与米某某签订的租赁合同应属无效。本案的争议焦点在于合同无效后损失赔偿范围的确定和双方的过错分担。

合同无效后财产返还与损失赔偿

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    《合同法》第58条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。

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财产返还及折价补偿

    根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》(“《房屋租赁合同解释》”)第五条第一款的规定,房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。可见,即便合同无效,已经产生的房租可以不予退还。

    本案中,一审法院判决A公司退还未使用的已交房租(占有使用费),并判决A公司赔偿米某某增添附属物损失、装修损失和搬迁费,作为不能返还财产的折价补偿。


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缔约过失赔偿责任    

 

   《合同法》第四十二条规定,当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。上列法律规定的赔偿责任,即为缔约过失责任。通常认为,合同无效情形下产生的责任,为缔约过失责任。

   学理上关于“缔约过失责任”的定义,是指在合同订立过程中,一方当事人因违背其应依据诚实信用原则所尽的义务,而导致另一方的信赖利益的损失,所应承担的民事责任。主流观点认为,信赖利益的本质应是一种消极的利益,不体现为某种当事人积极追求的可得利益。因此,信赖利益的损失也不应包括合同顺利履行而产生的期待利益。

    本案中,因A公司的行为违背诚实信用原则,导致米某某产生损失,故应承担缔约过失责任。米某某的信赖利益损失只应包括直接损失(例如:签订合同而支出的交通费、咨询费等合理费用)和间接损失(例如:丧失了与第三人另行缔约的机会所产生的损失),但不包括合同履行后可以获得的预期利益。


合同无效的过错分担

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   《合同法》第五十六条规定:无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。判断合同一方是否具有过错,主要是看一方当事人的行为与合同无效之间是否存在因果关系。

    本案中,虽然A公司在订立合同时隐瞒了租赁厂房被国土资源局罚没的情况,但作为承租方的米某某亦未尽到对租赁物产权的调查义务。因此,A公司与米某某对于合同无效均应承担相应的责任。

    一审法院认定,A公司隐瞒了涉案房屋被罚没的情况,米某某在签订租赁合同时未审查承租房屋的批件手续,双方对于合同无效都有过错,应当各自承担相应的责任。因此,一审法院酌定A公司承担70%的责任,米某某承担30%的责任。


 

【首席律师】

郞克宇律师 【基本信息】 郎克宇律师,中共党员,北京观邦律师事务所主任,四川大学民商法硕士。具有多年征地拆迁法律服务经验。 郎克宇律师专业代理全国各地征地拆迁案件,在长期的代理征地拆迁案件过程中,将协商谈判与法院诉讼有机结合,将法律实战技巧与各方当事人心理洞察相穿插,在弱势的被拆迁户与强大的开发商的这场历史性较量进程中,多次引领拆迁户、失地农民取得“以少胜多,以弱御强... [更多介绍]

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