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房屋是违章建筑,租赁合同是否有效?

来源:律师说案 作者:langkeyu 时间:2020-05-15 11:03:39

法律知识要点:很多房屋是违法建筑,尤其在大中城市较为突出,这类房屋并没有相关的报建手续,属于私自建造。如果将这种没有报建手续的房屋用于出租,因此也产生租赁合同纠纷的,承租人与出租人签订的租赁合同是否有效?

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

从上述法律条文分析,出租人与承租人订立的房屋租赁合同,属于这两类房屋的,房屋租赁合同无效:
1、房屋未取得建设工程规划许可证。意思是指,出租人在建设房屋时,完全没有取得任何的建设工程规划许可证;
2、未按照建设工程规划许可证的规定建设。意思是指,出租人建设房屋时,有取得建设工程规划许可证,但超出了原来的规划许可范围,也就是不按许可证确定的范围建设。
不过,出租这种违章建筑,虽然租赁合同无效,但同时给予出租人一定的补救措施,因此产生租赁合同纠纷时,出租人能在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。给予一定补救措施的目的是尽可能的鼓励交易,提高交易的效率,这也是合同法价值所在,不过从实践来看,这一规定几乎用不上,因为违章建筑很难补正。
需要注意的是,很多人把没有房产证的房屋称之为违章建筑,这肯定不准确,违章建筑肯定没有房产证,但是没有房产证的房屋不一定都是违章建筑,有的房屋建设有合法的报建手续,只是暂时未取得房产证,上述法律条文也没有规定无房产证的房屋是违章建筑,只是把未报建或未依法报建的房屋叫违章建筑,因此订立的合同无效,所以要注意区分。
为了更好的阅读和理解上述法律知识要点,笔者分享一篇相关的实务案例,并对案例的内容进行了相应的整理和汇编,案例中观点仅供学习交流所用!
案情简介
原告黄某君诉称:被告商贸公司在招商时夸大事实,混淆视听,宣传麦当劳及各大品牌已经进驻或签约,一铺难求。原告在不明事实真相的情形下,双方签订了《租赁合同书》,并缴纳了入场费15000元、节庆费1200元、开业赞助费500元以及押金10000元以及首月租金管理费6696元。原告经查询得知,被告的房屋属于违法建筑,并未取得房产证。
原告特提起诉讼,请求依法判令:原、被告签订的租赁合同无效;被告向原告退回入场费15000元、押金10000元、节庆费1200元、开业赞助费500元;被告向原告赔偿装修费30000元。
被告商贸公司反诉称:合同签订后,原告于2014年12月19日开始实际使用该商铺,至2016年1月31日未经被告同意搬离。自2015年12月起,虽经被告多次催要,但原告一直拖欠被告租金、管理费、水电费等共计19219元。
为维护合法权益,被告反诉请求法院判令:原告向被告支付2015年11月至2016年1月期间的场地租金、管理费、水电费等19219元。
判决要点
法院审理认为:被告将某商铺出租给原告使用,原、被告均未提供涉案铺位的建设工程规划许可证或其他合法报建手续,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定,出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此原被告签订的《租赁合同书》违反了法律的强制性规定,为无效合同。
根据无效合同的处理原则,依据无效合同取得的财产应当各自返还。因此被告应当向原告返还合同保证金10000元及押金460元。
原告主张的入场费15000元,由于本案系房屋租赁合同无效的情况,被告作为出租方,未能提供符合法律要件的房屋导致合同无效;原告作为承租方,未能履行核实承租房屋是否符合法律要件的义务,原、被告均应承担相应责任,故法院酌定被告应向原告按比例返还入场费。涉案房屋租赁合同约定的租赁期限为36个月,因此应当向原告返还入场费9475元(15000元-15000元÷36个月×13.26个月)。
根据法院查明的事实,原告应当向被告支付拖欠的2015年11月1日至2016年1月26日期间房屋占有使用费、管理费、水电费等共计16600.22元。
判决结果
综上,法院判决:原告黄某君与被告商贸公司于2014年12月9日签订的《租赁合同书》无效;被告商贸公司应当于判决生效之日起三日内向原告黄某君返还合同保证金10000元;、押金460元、入场费9475元;原告黄某君应当于判决生效之日起三日内向被告商贸公司支付2015年11月1日至2016年1月26日期间房屋占有使用费、管理费、水电费等共计16600.22元。
案例评析

该案中,涉案商铺未有合法的报建手续,属于违章建筑,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,被告商贸公司也未在一审辩论终结前补正。因此,法院判决双方签订的《租赁合同书》无效,租赁合同无效的情况下,合同内容失去法律约束力,只能相互返还依据该合同取得的财产,出租人退还收取的押金、保证金等费用,承租人实际占有房屋的,参照租金的标准,应当支付使用费。

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郞克宇律师 【基本信息】 郎克宇律师,中共党员,北京观邦律师事务所主任,四川大学民商法硕士。具有多年征地拆迁法律服务经验。 郎克宇律师专业代理全国各地征地拆迁案件,在长期的代理征地拆迁案件过程中,将协商谈判与法院诉讼有机结合,将法律实战技巧与各方当事人心理洞察相穿插,在弱势的被拆迁户与强大的开发商的这场历史性较量进程中,多次引领拆迁户、失地农民取得“以少胜多,以弱御强... [更多介绍]

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