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浅谈二手房交易中“阴阳合同”的效力

来源:北京观邦律师事务所 刘文桥 作者:langkeyu 时间:2018-07-13 15:07:02

  近日,崔永元举报范冰冰偷税漏税一事在网络上掀起了轩然大波,而“阴阳合同”一词一时间也在网络上刷屏。所谓“阴阳合同”指的是合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外,其中对外的一份并不是双方真实意思表示,而是以逃避国家税收等为目的。“阴阳合同”在生活中并不少见尤其在二手房买卖中买卖双方经常采用签署“阴阳合同”的方法来达到避税的目的。那么法律对于“阴阳合同”的效力究竟该如何认定?这需要我们近一步探讨。

  实践中“阴阳合同”中的“阴合同”往往表达的是买卖双方的真实意思表示,且买卖双方往往也是按照“阴合同”去实际履行,所以只要买卖双方具有相应的民事行为能力且所签署的“阴合同”中没有我国《合同法》第五十二条合同无效的情形就应当认定为有效。

  而与“阴合同”相对应的“阳合同”由于买卖双方制定的目的往往是通过做低不动产交易价金来规避税务部门的有效监管以图缴纳更少的税费,所以“阳合同”的签署是涉嫌违反我国相关法律规定的。根据我国《合同法》第五十二条第(二)项:“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”、《合同法》第五十二条第(三)项:“以合法形式掩盖非法目的”可以看出双方签署“阳合同”的行为满足上述合同无效的情形。但是这是否就意味着“阳合同”全部无效呢?这还要根据具体情况进行分析,根据我国《合同法》第五十六条:“合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效”及《中华人民共和国》第一百五十六条:“民事法律行为部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效”。可以看出如果买卖双方只是实施了压低价格的行为,而合同的其它条款意思表示真实且履行,则该合同不易认定全部无效。对于房屋买卖合同的认定,应当根据真实意思的买卖合同来确定双方权利义务关系。因此对于这种情况“阳合同”虽然存在违反国家法律规定的情形,但并不一定导致整个合同无效,仅仅是该条款无效。买卖双方不仅要继续履行合同,还要对其违反法律的行为接受处罚。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条:“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证,或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入,或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税。对纳税人偷税的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任”。这也是法律为了保护信赖交易的体现。

  综上所述,二手房交易中买卖双方签署“阴阳合同”的行为破坏了市场交易规律,是一种不诚信的行为。国家在立法层面上对此行为是零容忍的。在此还是提醒买卖双方要严格准守市场的交易规律。不要为了贪图小利而去挑战法律的尊严,否则后果一定是得不偿失的。

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