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被征收人对房屋征收评估报告不服,怎么救济?

来源: 作者:langkeyu 时间:2020-04-19 22:01:03


在房屋征收拆迁中,最容易发生的纠纷就是当事人对征收拆迁评估报告不服,认为评估不公平。遇到这种情况,被拆迁人如何进行救济?在进行救济的过程中,应注意哪些问题呢?
一、   被征收人如果对房屋评估报告不服,有三条救济途径
(一)    提出复核
被征收人可以向房地产评估机构申请复核。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定,对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。
(二)    提出鉴定
被征收人如果对房地产价格评估机构的复核结果不服,可以向房地产评估专家委员会申请鉴定。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
(三)    对补偿决定进行复议或提起行政诉讼
那被征收人能不能对评估报告直接提起行政诉讼?答案是否定的。首选房地产价格评估机构不具有行政主体的身份,不是行政机关。而行政诉讼是对行政机关具体的行政行为不服可以提起行政诉讼。其次,评估报告不是行政诉讼的诉讼范围,是一种鉴定。
既然我们不能直接对评估报告直接提起行政诉讼,我们可以采取曲线救国的方式来进行。因为一旦被征收人与征收人达不成补偿协议,征收人可以向作出征收决定的区县人民政府申请裁决,被征收人对裁决不服,可以提起行政复议或行政诉讼的。
而补偿决定的依据正是房地产评估机构作出的评估报告,这样,在行政诉讼中,就会对评估报告的合法性进行审查。
二、   被征收人审查评估报告应注意的问题
(一)   评估主体
审查评估的主体和人员是否具有相应的资质。评估报告作为一种鉴定,作出的主体和人员必须具有一定资质才能进行,否则根据这份报告做出征收补偿决定是可以被法院撤销的。另外,评估报告没有评估机构的盖章和鉴定人员的签字,同样是不能作为定案的依据。
最后要注意的是评估公司是由被拆迁人协商或其他的方式来选定,而不能由征收人直接确定。
(二)   评估的时点
审查评估报告作出的时间点。如果是早于房屋征收决定之前做出,则不能作为征收补偿的依据。无论是对被征收房屋价值的评估还是对置换的房屋评估时点都是在房屋征收决定之日。
《国有土地上房屋征收评估办法》第十条  被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
(三)    评估的程序  
1、   分户报告的公示和送达:
房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定,向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,房地产价格评估机构应当修正。分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。
如果征收机构对评估报告不进行公示或送达,则构成程序上的违法。
在(2014)宁行再终字第2号申请再审人张鑑兴、张鑑清与被申请人南京市住房和城乡建设委员会房屋拆迁行政裁决再审一案中,南京市住房和城乡建设委员会因没有把评估报告送达被申请人张鑑兴、张鑑清,最后被再审法院认定:在被申请人的征收补偿裁决的被申请人明确提出对估价结果有异议不能接受的情形下,市住建委直接采信拆迁人提交的评估报告确定的评估价款数额,并以此作为计算被拆迁房屋的货币补偿金额,故其裁决中所确认的评估价款依据不足,由此作出的裁决主要证据不足,最后征收补偿裁决被撤销。
本案通过严格的程序审查,在评估报告是否送达这一细节上,彰显了司法对被征收人获得公平补偿权的全方位保护。房屋价值评估报告是行政机关作出补偿决定最重要的依据之一,如果评估报告未及时送达,会导致被征收人申请复估和申请鉴定的法定权利无法行使,进而使得补偿决定本身失去合法性基础。本案判决敏锐地把握住了程序问题与实体权益保障的重要关联性,果断撤销了补偿决定,保障是充分到位的。
2、   评估报告异议提出的时限。
被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,及时向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的,应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。
被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,及时向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。
这里强调异议及时提出的重要性。
在(2016)渝行终486号案例中,李天源诉重庆市渝北区人民政府、重庆市人民政府征收补偿,李天源因在收到重庆市渝北区人民政府送达的评估报告后,没有及时行使异议的权利,导致一审二审败诉的不利结局,教训不是不深刻。
(四)   评估的内容
1、    被征收人应该清楚哪些是影响被征收房屋价值评估的因素。
比如考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
2、    被征收人审查评估报告的价格构成。
对评估报告真实性的审查主要体现在价格构成上,房屋的拆迁评估价格为被拆迁房屋周边类似房地产的市场价格,不包含被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,后面的这些费用由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。如果评估报告把前后两者混在一起,则此报告不能采信。
因为房屋评估报告具审查具有很强的专业性,笔者建议被拆迁人应及时行权,向专业的律师咨询并办理相关的事宜。
 
 

【首席律师】

郞克宇律师 【基本信息】 郎克宇律师,中共党员,北京观邦律师事务所主任,四川大学民商法硕士。具有多年征地拆迁法律服务经验。 郎克宇律师专业代理全国各地征地拆迁案件,在长期的代理征地拆迁案件过程中,将协商谈判与法院诉讼有机结合,将法律实战技巧与各方当事人心理洞察相穿插,在弱势的被拆迁户与强大的开发商的这场历史性较量进程中,多次引领拆迁户、失地农民取得“以少胜多,以弱御强... [更多介绍]

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