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租赁土地搞养殖遭非法拆迁,律师介入获高额补偿

来源:郎克宇 作者:admin 时间:2012-06-13 15:38:12

                           经典案例之停产停业损失获补偿篇
【基本案情】
    
朱先生于2002年5月29日与徐州市鼓楼区牌楼街道下淀居委会第三村民小组签订土地租赁合同一份,约定下淀村将下淀三组金鱼塘院内东头的4亩地及房子若干出租给朱先生养金鱼使用,合同租期为10年,即从2002年5月29日始到2012年5月29日至。同时合同第五条约定:如遇国家和集体建设需要征用土地,双方无条件终止合同。
租赁合同签订后,朱先生即进行了相应的配套设施的建设与投资,以进行观赏性金鱼的养殖。2004年金鱼厂经营者朱先生又将租赁土地上已经作价4万元卖给他的四间平房进行了翻建,在租赁的集体土地上建成以一幢面积约为330平米的楼房,并办理了集体土地上房屋所有权证书,产权人为朱先生。
    2010年10月份,在双方租赁合同尚未到期的情况下,下淀村委会以金鱼厂租赁地块土地已被国家征收为由,向朱先生下发书面解除租赁合同通知,并责令其限期搬迁并配合配电室等相关设施的拆除工作。同时给出租赁地块上房屋、养鱼池、热带鱼屋的补偿款数额共计102万元。
    觉得利益受损的朱先生在与出租方多次协商未果的情况下,遂委托北京市盛廷律师事务所郎克宇律师代理其金鱼养殖厂拆迁安置补偿事宜。
【办案掠影】
    接受委托后,郎克宇律师随即与刘博韬律师确定了办理本案的基本策略,即:本案中出租方下淀村委会发出的解除租赁合同,及委托人与下淀村委会的租赁合同纠纷并非本案的关键点,如果按照租赁合同这个民事纠纷纠缠下去,委托人方的安置补偿纠纷不仅不能得到纠纷,而且有可能在这个合同纠纷的案件中将己方的基本利益点丢失掉。本案的关键点仍是涉案土地是否被依法征用,涉案租赁土地上的房屋拆迁方是否有相关拆迁的合法手续,如果查清楚上述相关法律文件不存在或没有按照法定程序办理,则下淀村委会以租赁土地被国家征用为名从而解除租赁合同的说法也就不攻自破了;同时,身为租赁方的委托人朱先生,通过主动出击查找金鱼养殖厂租赁合同提前终止的实际原因,也客观上起到了突破土地出租方下淀村委会的信息屏蔽状况,由安置补偿利益可能受到出租方侵害的后台走到了维权的正面,可以直接面对土地征用方抑或房屋的动迁方进行交涉而不再被动的受到土地出租方的制约。
    鉴于委托人朱先生租赁人的身份,前期其多租赁地块是否拆迁、土地是否征用的信息一无所知,办案律师遂于2010年11月份高举政府信息公开的利器,剑指徐州市国土资源局、发改委、规划局、建设局等部门,要求这些职能部门依法向委托人公开涉案土地的征用信息及房屋拆迁的相关合法手续信息,同时从北京发出律师函到下淀村委会告知其解除租赁合同与法无据,并声明已委托律师事宜,以达到敲山震虎之目的。
     2010年11月底,规划局回复称涉案地块无相关规划手续。国土局虽未在法定期限内给予答复,但代理律师依据徐州市规划局的政府信息公开答复即已锁定涉案地块房屋拆迁手续的不齐全,出租方下淀村委会的接触租赁合同的压力已经消除殆尽。为了进一步巩固委托人方的有利证据链,代理律师于2011年1月以徐州市国土资源局不履行政府信息公开法定职责为由将其诉至徐州市泉山区法院。案件被法院受理后,徐州市国土资源局不得不低下高贵的头向委托人“求和”,以在庭前提交涉案地块相关信息为由换取委托人的撤诉。
   从徐州市国土资源局提供相关土地征用信息上,委托人发现,早在2008年徐州市鼓楼区牌楼街道办事处下淀村委会7、7657公顷的土地就被征 收为国有,而身为被征收土地的租赁方委托人朱先生却对此毫不知情,亦没有获得对应的土地征收时的安置补偿。相反,从2008年到案发,朱先生的金鱼养殖厂还在一直进行资金投入,正常生产。由此,本案纠纷中的孰对孰错,自然是显而易见了。而先前气势汹汹的出租方下淀村委会也自知理亏,遂将早已诉到法院要求解除租赁合同并限令交出租赁物的诉讼进行了撤诉处理,并开始在有牌楼街道、鼓楼区拆迁办等领导同志的参与下与委托人朱先生进行协商对话,商谈金鱼养殖厂拆迁补偿事宜,代理律师亦参与了部分的协商谈判事宜。
    经过多轮的协商会谈后,委托人朱先生租赁经营金鱼养殖厂拆迁安置补偿纠纷在2012年5月底落下帷幕,朱先生获得超过律师介入前安置补偿数额三倍以上的补偿额。
【律师点评】
  
    征地拆迁类案件的纠纷中,被征收人及被拆迁人合法权益受到侵害最主要的原因在于其获得的相关信息与实际案件中涉及到信息量的不对等、不均衡,这种情况在一些职能部门“秘密行政”的惯性思维下更是对相关征地及拆迁状况知之甚少,更不要说让被征收土地人及被拆迁人单独来评价一个征地项目抑或拆迁项目的合法性与否的问题了。因此,在国家严令要求各政府部门必须进行“阳光行政”,依法公开、公示相关政府信息的大环境下,如何巧用政府信息公开的利剑来刺破敌方的信息封锁之铁幕是每一个委托人来判断对方行政行为合法性与否的前提条件。
    另一个方面是,作为租赁方的经营者遇到拆迁纠纷中,在面临出租方高高举起的解除租赁合同大棒威胁下,需要保持清醒的头脑,认清案件的核心所在,即要透过表象看到问题的本质,如此,则基本权益可保。
                                                                郎克宇2012年6月11日笔
 

【首席律师】

郞克宇律师 【基本信息】 郎克宇律师,中共党员,北京观邦律师事务所主任,四川大学民商法硕士。具有多年征地拆迁法律服务经验。 郎克宇律师专业代理全国各地征地拆迁案件,在长期的代理征地拆迁案件过程中,将协商谈判与法院诉讼有机结合,将法律实战技巧与各方当事人心理洞察相穿插,在弱势的被拆迁户与强大的开发商的这场历史性较量进程中,多次引领拆迁户、失地农民取得“以少胜多,以弱御强... [更多介绍]

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