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农村宅基地房屋能买卖吗?

来源: 作者: 时间:2017-11-23 10:12:25

某村村民A和某城镇居民B于2010年9月签订了一份《房屋买房合同》,合同签订后,A将该房和集体建设用地使用权证交付给B,B取得房屋后对其进行了翻新。两年后,A反悔并向法院起诉要求B返还房屋和宅基地。
本案的争议点是:宅基地上的房屋能否买卖?签订的合同是否合法有效?以及如果合同是无效的,应该如何应对?
近年来,诸如上述案件情况的宅基地房屋纠纷时有发生,问题的核心就是宅基地房屋的转让是否合法。下文小编将为大家整理的相关知识点。
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一、宅基地房屋可以买卖,但具有受让主体等限制条件
《中华人民共和国土地管理法》第八条规定:“农村宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有”、第九条规定:“国有土地和农民集体所有的土地,可以依法确定给单位或者个人使用。”《中华人民共和国物权法》第十三章第一百五十二条进一步规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”根据《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”由此可见,宅基地使用权不能转让。
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”
由该条规定可以看出,农民是可以转让自己宅基地上房屋的,但转让后不能再申请宅基地。
根据民法上“地随房走”的原则,处分房屋的同时,宅基地使用权也应一并转移。如果农民将房屋转让,宅基地使用权也就跟着转让。但这与《土地管理法》规定的“宅基地使用权不能转让“相互矛盾。难道是法律规定出现了漏洞?其实不然,需要从宅基地的特点这个角度进行分析。
村民对农村宅基地仅享有占有和使用的权利,属于一项用益物权。一般而言,用益物权具有财产的性质,应允许流转。但宅基地使用权是特殊的用益物权,是一项“特殊的财产”,其特殊性表现为:第一,宅基地使用权的取得具有无偿性。从我国现有的法律规定来看,农民取得宅基地使用权除交纳数量极少的税费外,无需交纳其他费用,原则上是无偿取得。第二,宅基地使用权具有人身依附性。根据土地管理法的规定,宅基地使用权与集体经济组织的成员资格密切相关,一经设定即具有极强的人身依附性,禁止流转。第三,宅基地使用权在功能上具有福利性。宅基地使用权为保障农民“居者有其房”而设立,具有社会保障职能。
宅基地属于集体经济组织,其使用权也由集体组织的成员享有。所以结合《土地管理法》第六十二条和六十三条,可以得出:农民宅基地上的房屋可以村集体内部转让,宅基地随着房屋的转让而转让,不能单独转让。
二、宅基地使用权的取得必须同时具备以下条件
(1)转让人与受让人为同一集体经济组织成员;
(2)转让行为须征得集体经济组织同意;
(3)宅基地使用权不得单独转让,必须与合法建造的住房一并转让。
(4)受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件。(一户一宅)
三、农村宅基地房屋转让合同无效的处理原则
《合同法》第五十八条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。 因此,如果农民将宅基地上的房屋卖给村集体以外的人,买卖合同无效,双方应当各自返还获得的房屋、集体土地使用权证和购房款项。如果房屋存在添付物,添付物不能与房屋分离,所以原卖人需要按房屋的重建成本,给原购房人以补偿。
回到文章开头的案例,A和B的宅基地房屋纠纷可以这样解决:B应该将涉诉房屋和集体建设用地使用权证,返还给A,A将购房款返还给B;而且A需要在翻新房屋成本的基础上对价补偿B。
按照现在宅基地相关法律规定,建议大家谨慎购买宅基地房屋,避免竹篮打水一场空。
 

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郞克宇律师 【基本信息】 郎克宇律师,中共党员,北京大悦律师事务所高级合伙人,四川大学民商法硕士。多年征地拆迁法律服务经验, 现为北京大悦律师事务所征地拆迁事务部首席律师。 郎克宇律师专业代理全国各地征地拆迁案件,在长期的代理征地拆迁案件过程中,将协商谈判与法院诉讼有机结合,将法律实战技巧与各方当事人心理洞察相穿插,在弱势的被拆迁户与强大的开发商的这场历史性较量进程中... [更多介绍]

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