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借用他人宅基地建房,房屋的所有权归谁?

来源:北京观邦律师事务所 刘文桥 作者:langkeyu 时间:2018-10-10 16:31:34

  【案情简介】

  王某与林某为邻居,1992年王某全家迁忘外地,遂将其四间房屋借给林某使用,并托林某妥为管理,林某从王某离去后即使用该房屋,2000年林某因儿子结婚需要用房,即将王某的房屋整修了一下,并在王某房屋占用的院内新盖厢房三间,共花费15000元左右,2001年王某因年龄已大,即回老家居住,让林某腾还房屋,于是林某将王某的原四间房屋还给王某,自己仍占住其自己盖的三间厢房。王某让林某归还厢房,林某称该房为他所盖,应该归他所有,而王某认为此房改在自己院内应归其所有。双方争执不下,王某将林某起诉至法院,请求法院判令林某搬出双方争议的厢房,归还给他。

  【争议焦点】

  本案的争议焦点在于,林某在王某宅基地上所盖的三间房屋的所有权归谁?

  【案件解析】

  我国《物权法》第一百五十二条规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。本案中林某并不是宅基地的使用权人,因此林某无权在王某的宅基地上建房。在我国,在土地上建造建筑物须经一定程序批准,并以取得土地使用权为前提条件,所以土地使用权的取得是取得建筑物所有权的基础。在他人享有使用权的土地上建造房屋,建造人并不能取得建筑物的产权,而由土地使用权人取得房屋所有权,即“房随地走”。房屋与宅基地的使用权是不可分离的,只能为同一人所有。因此,王某和林某争议的房屋归属应以土地使用证上显示的使用者为准即王某所有。

  【律师点评】

  实践中,法律对于在他人宅基地上建房的行为并无明确的规定。但在他人宅基地上建房必然涉及到对他人宅基地的使用,因此违反了我国《物权法》中对于宅基地使用的规定。

  那么在这种情况下失去房屋所有权的人该怎么挽回自己的损失呢?

  我国《民法总则》第一百二十二条规定:“因他人没有法律根据,取得不当利益,受损失的人有权请求其返还不当利益”。在本案中王某获得这三间房屋的所有权并没有取得利益的根据且林某的损失跟王某取得的房屋所有权具有因果关系,因此林某可以搜集相关的建房证据,向王某主张返还其所得的不当利益,即林某建房时所需的材料费、劳务费、装修费等。

【首席律师】

郞克宇律师 【基本信息】 郎克宇律师,中共党员,北京观邦律师事务所主任,四川大学民商法硕士。具有多年征地拆迁法律服务经验。 郎克宇律师专业代理全国各地征地拆迁案件,在长期的代理征地拆迁案件过程中,将协商谈判与法院诉讼有机结合,将法律实战技巧与各方当事人心理洞察相穿插,在弱势的被拆迁户与强大的开发商的这场历史性较量进程中,多次引领拆迁户、失地农民取得“以少胜多,以弱御强... [更多介绍]

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