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你遇到的危房拆除,可能只是征收的套路而已

来源:刘文桥律师 作者:langkeyu 时间:2020-04-27 12:04:28

引言

在房屋征收过程中,部分拆迁人为了促进拆迁项目的进行,经常会以各种名义拆除被征收人的房屋或者要求被征收人腾退房屋,例如:以被征收人房屋属于“危房”为由,拆除被征收人的房屋。那么,被征收人在遭遇“危房”名义拆房或者腾退该怎么办?

 

 

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 法律上对危房的定义是什么?

 

根据《城市危险房屋管理规定》第二条可知,危险房屋,系指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件,随时有可能丧失结构稳定和承载能力,不能保证居住和使用安全的房屋。

 

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危房是如何认定的?

 

根据《城市危险房屋管理规定》第七条、第八条的规定,危房鉴定是由房屋所有人或使用人持有证明其具备相关民事权利的合法证件向当地鉴定机构提出鉴定申请,鉴定机构按照下列程序进行鉴定:(一)受理申请;(二)初始调查,摸清房屋的历史和现状;(三)现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况;(四)检测验算,整理技术资料;(五)全面分析,论证定性,作出综合判断,提出处理建议;(六)签发鉴定文书。

由此可看出,危房的认定是有主体要求、需要符合法定程序的,而且只有房屋的所有权人或是使用人才能申请,其他主体无权对他人所有的房屋申请危房认定的。

 

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 房屋被认定危房后该如何处理。

 

按照《城市危险房屋管理规定》第九条的规定,房屋被认定为危房的,并不必然导致房屋需要直接拆除,需要分情况处理。具体而言,分为四类:一是观察使用,适用于采取适当安全技术措施后,尚能短期使用,但需继续观察的房屋;二是处理使用,适用于采取适当技术措施后,可解除危险的房屋;三是停止使用,适用于已无修缮价值,暂时不便拆除,又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋;四是整体拆除,适用于整幢危险且无修缮价值,需立即拆除的房屋。

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被拆迁人的的房屋“被危房”时该如何应对?

 

在了解完上述问题后,如果我们在平时生活中遇到了以危房为由的拆迁,为了保护自己的合法权益,我们需要注意以下几个问题:

 

第一,要认清危房的鉴定主体。如上文所述,危房危房鉴定的申请,应当由房屋的所有人或者使用人提出。如果是其它单位或者行政机关提出申请,则不符合法律的规定,其后续的拆迁行为也是违法的。

 

 第二,要注意危房上是否也存在征收的决定实践中有的部门会以拆“危房”名义搞房屋征收,而根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定,对房屋进行征收必须符合公共利益的需要,且征收有着非常规范的程序,必须是先补偿后搬迁。正因为征收的要求较高,地方政府才会以拆“危房”名义搞房屋征收,变相规避《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定。

如果是在征收过程中,在征收补偿未谈妥的情况下,收到了以危房为由要求拆除的通知书,则多半是以拆除危房为由行房屋征收之实。在最高人民法院发布的第二批“征收拆迁典型案例”中“王江超等3人诉吉林省长春市九台区住房和城乡建设局紧急避险决定”一案九台区住建局就以王江超等人房屋属于“D级危险”房屋为由对其进行了拆除,一审法院审理认为“本案紧急避险决定所涉的房屋建筑位于农用地专用项目的房屋征收范围内,应按照征收补偿程序进行征收。九台区住建局作出紧急避险决定,对涉案房屋予以拆除的行为违反法定程序,属于程序违法。”二审维持了一审判决。由此可见,以拆危为由进行征收是行不通的。

 第三,了解拆除危房的程序。在拆除危房的过程中,地方政府经常适用的法律法规为《突发应对法》二十条、《城市危险房屋管理规定》十七条对房屋所有人的房屋实施了强拆。而《突发应对法》中所调整的是地震、洪水、海啸等自然灾害、公共事件。虽然《城市危险房屋管理规定》规定了危房可以“整体拆除”的处理方式,但是并没有规定危房的拆除程序。因此,就拆除危房的程序而言,行政机关依然需要依照《行政强制法》、《城乡规划法》等法律法规的规定,给予行政相对人以陈述和申辩的权利,并由有权拆除的行政机关拆除,或者向司法机关提出执行申请,由司法机关拆除房屋。

 

▶ 第四,即便房屋属于危房,也要根据房屋的现实情况判断是否需要拆除。根据《城市危险房屋管理规定》的规定,只有整幢危险且无修缮价值的房屋才需要拆除。

综上所述,危房并非一拆了之。如地方政府以拆除“危房”为由搞房屋征收,则属于滥用职权的违法行为。对此,被拆迁人应当收集好相关的证据,通过提起行政复议或者行政诉讼的方式,最大限度维护自身的合法权益

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郞克宇律师 【基本信息】 郎克宇律师,中共党员,北京观邦律师事务所主任,四川大学民商法硕士。具有多年征地拆迁法律服务经验。 郎克宇律师专业代理全国各地征地拆迁案件,在长期的代理征地拆迁案件过程中,将协商谈判与法院诉讼有机结合,将法律实战技巧与各方当事人心理洞察相穿插,在弱势的被拆迁户与强大的开发商的这场历史性较量进程中,多次引领拆迁户、失地农民取得“以少胜多,以弱御强... [更多介绍]

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