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通过最新判例解析“一户一宅”的审判规则

来源:吴鹏律师 北京观邦律师事务所 作者:langkeyu 时间:2020-04-26 16:28:02


法眼看拆迁



近年来,随着集体土地拆迁项目的增加,村民围绕拆迁利益发生的诉讼持续增长。争议焦点多集中在宅基地拆迁利益继承纠纷、宅基地房屋买卖合同无效后拆迁利益归属及另批宅基地后对原宅基地拆迁补偿利益享有等方面。本所代理了大量的与宅基地拆迁利益继承、分家析产、“一户一宅”拆迁利益的分配案件。本文针对近期北京关于“一户一宅”拆迁利益分配案件整理汇总,进行解析。

01

问题提出

《中华人民共和国物权法》第一百五十二条:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”及第一百五十三条:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”规定了宅基地使用权人对宅基地享有的权利。另外,国家为了防止宅基地分配中的过度占用,《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”这条规定被简称为“一户一宅”规定。根据“一户一宅”的规定,宅地基使用权由农村家庭户的家庭成员共同享有,即实际共同居住生活人员为一户。依据上述规定,是否能享有宅地基相关利益的判断标准要看该成员是否属于“一户一宅”中的“户”。“户”的人员另批宅基地的,如果被认定为“出户”,即不再享有原宅地基相关利益。反之,则可以享有。

02

案情简介

农村335号宅院内有三间房屋,系祖产。张某1、张某2及父母共同生活在此院落内。

1982年,张某2在本村另批一处宅基地。

1986年,父母年纪较大,决定分家。经村主任见证签署分家单,将335号宅院三间房屋平均分给张某1与张某2,即张某1与张某2各自分得一间半。分家后,张某2搬到另批的宅基地居住。

1988年,父母相继过世,张某1独自住在335号宅院一间半房屋内。

1994年,办理集体土地登记,乡镇将335号宅院登记在张某1名下。

1996年,张某2将自己另批的宅基地出售给其他村民。

2009年,张某1修缮335号宅院内的三间房屋,张某2支付了一半修缮费用。

2019年,335号宅院拆迁,张某1与张某2就拆迁补偿款及安置房分配发生纠纷提起诉讼。

03

争议焦点

1. 张某2的一间半房屋是通过分家获得,且曾经长期居住在335号院,至今仍留有房屋,一间半房屋对应的拆迁补偿款是否归张某2享有?

庭审中,张某2提供了分家单原件,并且张某1也认可分家单的真实性,可以认定张某2确实享有一间半房屋的所有权。依据审理法官调取的335号院评估报告,一间半房屋房屋重置成新补偿为4万元,仅占拆迁补偿利益很小一部分。根据项目公布的拆迁补偿方案,335号院占比最大的补偿利益是区位补偿款和安置房选房指标,而区位补偿款和安置房选房指标又是以335号院宅基地土地面积为依据。此时,张某2代理律师认为335号院一间半房屋归张某2所有,“地随房走”,以此类推335号院对应的一半的土地使用权也应该归张某2享有。所以张某2能获得335号院全部补偿利益的一半,即区位补偿款及置房选房指标的一半。双方当事人争议焦点变为土地使用权归属争议,这就涉及到“一户一宅”原则适用问题。

2.张某2另批了宅地基,是否属于335号院的“出户”?如没有“出户”,是否违反了“一户一宅”原则?还能享有土地使用权对应的拆迁补偿利益么?

我方向审理法官陈述此前通过村委会了解的情况,张某2在本村另有一处宅基地,后将宅基地出售给他人。所以,我方认为依据“一户一宅”原则,张某2另批宅地基,已经不是实际共同居住生活的家庭成员,属于335号院的“出户”。虽然张某2享有一间半房屋所有权,但335号院地上房屋已经被拆除,不存在“房随地走”的情况,张某2不再享有335号院土地使用权对应的拆迁利益。

04

案件结果及延展思考

本案经过一审、二审,最终法院认定依据“一户一宅”原则,张某2仅享有一间半房屋对应的拆迁补偿利益,不享有335号院土地使用权对应的拆迁利益。本案审结不久,本所又代理了另一起类似案件。1992年,外村杨某带13岁儿子王某某改嫁本村村民孟某,一直居住在218号宅院内。2018年杨某过世。2019年218号院拆迁,王某某要求分割218号院一半的拆迁补偿利益。此案件与本文前面分析的案例十分相似,外村杨某带13岁儿子王某某改嫁本村,杨某及王某某成为218号院实际共同居住生活成员,是否属于“一户一宅”原则的“入户”?如果属于“入户”,即使杨某去世,王某某不依据法定继承,也有权要求分割218号院土地对应的拆迁补偿利益。此案件也经过了一审、二审,最终法院认定依据“一户一宅”原则,王某某在218号院实际共同生活居住,属于“入户”,最终支持了王某某要求分割218号院土地对应的拆迁补偿利益的诉求。由此可见,“一户一宅”原则的“入户”、“出户”在审判实践中是可以通过案件的实际情况比较明确的区分开来的。

05

结束语

关于农村宅基地土地拆迁补偿分配纠纷因历史形成原因、家庭成员变化等都会影响案件判决结果的走向,使案件结果具有更多的不确定性。而且随着此种类案件的增多,法院在作出判决时也会更多的考量个案的实际情况,使判决更加公正、合理。本所在今后文章中,也会继续结合近期代理的案件,对农村宅基地土地拆迁补偿类案件进行归纳终结,以便于分析法院最新的审判方向。

【首席律师】

郞克宇律师 【基本信息】 郎克宇律师,中共党员,北京观邦律师事务所主任,四川大学民商法硕士。具有多年征地拆迁法律服务经验。 郎克宇律师专业代理全国各地征地拆迁案件,在长期的代理征地拆迁案件过程中,将协商谈判与法院诉讼有机结合,将法律实战技巧与各方当事人心理洞察相穿插,在弱势的被拆迁户与强大的开发商的这场历史性较量进程中,多次引领拆迁户、失地农民取得“以少胜多,以弱御强... [更多介绍]

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